Главная | ОЛЕГ АТАНАСОВ: СНОВА О ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМ ДОГОВОРЕ

ОЛЕГ АТАНАСОВ: СНОВА О ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМ ДОГОВОРЕ

Хочу подчеркнуть, что никому не советую заключать предварительный договор в случаях, когда у документов истек срок действия или права продавца не проверены.
По своей правовой сути предварительный договор не имеет материально-правового эффекта, а только облигационный. Иными словами, заключением такого договора не переводятся права собственности на недвижимость, а только подготавливается заключение окончательного договора. Предварительный договор является лишь "обещанием", данным отчуждителем приобретателю, осуществить распоряжение этими правами в некий будущий момент. Кроме того, другая особенность предварительных договоров, предметом которых являются материальные права на недвижимость, - это то, что они не подлежат регистрации в Реестре недвижимости по месту нахождения недвижимости, ни любому другому виду регистрации в публичном реестре. Именно эту законодательную специфику в годы подъема строительства использовали многие недобросовестные участники в гражданском обороте. В этот период часто встречалось и следующее явление – заключение с разными покупателями нескольких предварительных договоров купли-продажи одного и того же объекта недвижимости.

В обычных случаях при осуществлении продажи еще недостроенного объекта, а также в период бума продаж недвижимости, как и в настоящий момент, стороны договариваются об авансовой предоплате полной продажной цены как условии заключения окончательного договора. Это обстоятельство само по себе создает неравноправное положение сторон. На практике, с экономической точки зрения продавец всегда находится в позиции более сильной стороны, так как получает от покупателя весь финансовый ресурс предварительно и одновременно с этим обладает правом собственности на недвижимость.
Другим серьезным практическим вопросом, связанным с законодательным положением предварительного договора, который массово недооценивается сторонами, является вопрос, касающийся принятого надлежащим образом решения общего собрания ООО-продавца об отчуждении материальных прав на недвижимость, являющуюся собственностью компании, как того требует Закон о Коммерции. Именно как следствие вышеперечисленных проблем в массе случаев предварительные договора заключаются без обеспечения и представления такого решения ООО-продавцом. Обычно это случается при заключении окончательного договора в нотариальной форме, что, однако, предполагает нормальное развитие отношений между сторонами.
Однако, при возникновении спора исправная сторона утрачивает правовую возможность объявить предварительный договор окончательным в судебном порядке, так как согласно установившейся практике судов это невозможно, если отсутствует решение общего собрания ООО-продавца. Так например, если на момент заключения предварительного договора отсутствует решение общего собрания общества с ограниченной ответственностью и у покупателя вообще нет подобного решения в своем распоряжении, он не может требовать объявления договора окончательным.

Недвижимость в Болгарии

Комплекс U-dacha - ваша удачная дача на побережье Болгарии

U-dacha Недвижимость в Болгарии

Цена от 19 000 Е
Телефон +359 895 555 235
E-mail sale@udacha.bg

Комплексы АФРОДИТА

Апартаменты от задтройщика в Болгарии, Солнечный Берег, комплексы Афродита

www.bonmarchebg.com Комплексы АФРОДИТА

Телефон +359 895 757 364
E-mail kostadin@bonmarchebg.com

Салоны мебели ХЕЛИОС

Солнечный берег, Несебр, Поморие, Приморско Заплати и сразу забирай свою мебель!

www.furniturehelios.com Салоны мебели ХЕЛИОС

Телефон +359 899 110 909

МАГАЗИНЫ БЕРЕЗКА

Сеть гастрономов «Березка» в Болгарии - уникальный ассортимент русских продуктов.

БЕРЕЗКА МАГАЗИНЫ БЕРЕЗКА



Rambler's Top100