Главная | ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПУБЛИЧНЫХ ТОРГАХ

ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПУБЛИЧНЫХ ТОРГАХ

адвокат Олег Атанасов, управляющий партнер „ЮК-АТОЛ“ ООД
Возможность приобрести недвижимость на публичных торгах в последние несколько лет для многих стала весьма привлекательной и выгодной.

По данным сайта Палаты частных судебных исполнителей, сейчас число объявлений о недвижимости, выставленной на публичных торгах, превышает 5000. Учитывая также факт, что не все объявления опубликованы на сайте, и что некоторые из объявлений касаются нескольких объектов недвижимости, можно с уверенностью сказать, что публичные торги предлагают покупателям достаточно большой выбор как недвижимости, так и цен.
Публичные торги являются одним из самых надежных средств приобретения недвижимости по нескольким причинам.
В первую очередь, согласно Закону об обязанностях и договорах /в Болгарии - ЗЗД/ на публичных торгах покупатель приобретает недвижимость, которая свободна от любых обременений и обеспечений. Т.е. с окончанием публичных торгов автоматически погашаются все обременения и обеспечения, разрешаются предыдущие спорные вопросы, касающиеся оформления имущественных прав и т.д. Единственный существующий для покупателя риск – возможность установления факта, что должник не был владельцем недвижимости. Это обстоятельство, однако, с одной стороны сравнительно легко проверить и установить, а с другой стороны, наступление обстоятельств, предусмотренных этой неблагоприятной гипотезой не приводят к потере средств покупателем, поскольку оплаченная им продажная цена подлежит полному восстановлению.
Кроме того, недвижимость, которая выставляется на публичных торгах, прошла многократные проверки и контроль еще до реализации публичных торгов. Если дело касается ипотеки, первый контроль был осуществлен юристами кредитора, в интересах которого было, чтобы недвижимость, данная в качестве обеспечения кредита, была юридически безупречной. Последующий контроль осуществлялся нотариусом, удостоверившим договор ипотеки, и в последнюю очередь - судебным исполнителем, который до назначения публичных торгов также обязан проверить, в чьем владении находится недвижимость.
Информация о конкретных публичных торгах можно получить на сайте Палаты частных судебных исполнителей, в канцелярии конкретного судебного исполнителя или в соответствующем районном суде. Для предоставления документов и информации о публичных торгах на основании п. 19 по тарифу согласно Закону о частных судебных исполнителях следует внести плату в размере 20 лв.
 
Алгоритм публичных торгов
Участники: В публичных торгах может принять участие любое дееспособное юридическое и физическое лицо. Участие может быть личным или через законного представителя либо уполномоченного лица. В торгах не могут принимать участия в качестве покупателя: должник, либо его законный представитель; должностные лица из канцелярии судебного исполнителя; залогодержатели и управляющие выставленным на продажу имуществом; судьи, прокуроры, судебные исполнители, судьи по регистрации, адвокаты по имуществу на территории соответствующего Окружного суда (ОС).
Подача заявлений: Публичные торги проводятся согласно правилам торгов с тайной надбавкой в цене. Заявления об участии можно подавать с даты, обозначенной в извещении о публичных торгах первоначальной, до конца рабочего дня даты, объявленной концом публичных торгов. Заявления вносятся в канцелярию районного суда по месту нахождения недвижимости. Заявления подают в запечатанном конверте вместе с квитанцией об уплаченном задатке, который вписывается во входящий реестр районного суда. Запечатанный конверт сопровождается просьбой о допуске к публичным торгам, сопровождаемой необходимыми документами, доказывающими юридический статус участника публичной продажи - удостоверением об актуальном юридическом состоянии для юридических лиц, доверенностью, если предложение подает уполномоченное лицо, как и другими документами, которые участник аукциона счел за необходимость представить.
Представление заявок на участие в торгах: Заявки на участие в торгах должны отвечать следующим требованиям: 1. Должно быть точно указано имя/название фирмы-участника в торгах 2. Следует точно указать все остальные данные, индивидуализирующие участника в торгах (ЕГН; Булстат; место жительства/место нахождения фирмы; адрес; № фирменного дела и каким судом оно выдано и т.д.) 3. Должна быть указана вещь/недвижимость (лот), на которую подана заявка и период проведения торгов 4. Следует указать предложенную цену цифрами и прописью. Минимальная цена указана в извещении о начальной цене проведения торгов.
Недействительная заявка на участие в торгах: Недействительными считаются заявки, в которых указана цена, которая ниже начальной цены торгов, указанной в извещении; заявки от лиц, не имеющих право принимать участие в публичной продаже; предложения, по которым не внесен необходимый задаток, как и предложения, в которых четко не обозначена недвижимость и/или торги, в которых заявлено участие.
Задаток: К заявке обязательно следует приложить документ о внесенном депозите/задатке. Депозит взимается в размере 10% начальной цены вещи/недвижимости, указанной в извещении. Задаток переводят на счет судебного исполнителя, также указанный в извещении. Участники, которые не выиграли торгов и не были объявлены покупателями, могут сразу после объявления результатов получить обратно свой задаток, для возмещения которого они подают письменное требование.
Объявление покупателя: Покупателя объявляют в первый рабочий день, следующий за окончанием торгов, в протоколе, составленном судебным исполнителем. Поступившие заявки открывают в указанный в извещении час в помещении, находящемся в здании соответствующего районного суда. Могут присутствовать стороны по делу и все участники торгов, подавшие заявки. Присутствие участников торгов рекомендуется. Отсутствие участника торгов не является помехой для объявления его покупателем. Поступившие заявки о надбавке в цене открывают и вписывают в протокол в порядке их открытия. Объявляются также недействительные предложения. Участник торгов, предложивший самую высокую цену, объявляется покупателем.
Устная надбавка в цене. После объявления самого высокого предложения может развиться устный аукцион. Начальной ценой аукциона будет самая высокая из письменно предложенных цен. Шаг аукциона будет в размере одного задатка. Судебный исполнитель три раза приглашает участников, а при отсутствии новых предложений объявляет самое высокое предложение и покупателя недвижимости.
Оплата цены: Объявленный покупателем, вычтя внесенный им депозит, уплачивает предложенную им цену по специальному счету судебного исполнителя (деньги переводятся на тот же счет, на который был перечислен задаток). Уплата разницы производится в семидневный срок от окончания аукциона. Этот срок может начинаться или продолжаться и в выходные или праздничные дни. Если последний день срока - выходной или праздничный день, срок увеличивается до первого рабочего дня после выходных. Если сумма не будет внесена в определенный срок, задаток удерживается и служит для погашения долга.
Приглашение следующего участника: Если цена не будет оплачена в срок, судебный исполнитель письменно приглашает участника торгов, предложившего следующую самую высокую цену и не востребовавшего еще свой задаток. Приглашенному участнику торгов следует письменно заявить, принимает он предложение или нет. Поскольку закон не указывает конкретного срока принятия приглашения, судебный исполнитель в приглашении должен указать срок его принятия с даты получения. В случае согласия, судебный исполнитель в специальном протоколе объявляет его покупателем. Если же участник не примет предложения, судебный исполнитель приглашает следующего участника торгов. Таким же образом поступают, если участник торгов согласился, но не оплатил полностью всю сумму в положенный семидневный срок от объявления его покупателем в протоколе судебного исполнителя. Участник торгов, согласившийся, чтобы его объявили покупателем, но не перечисливший сумму в срок, теряет свой депозит.
Обжалование торгов: Причины промедления с момента оплаты недвижимости до реального вступления во владение в основном вызваны претензиями со стороны должников о допущенных процессуальных нарушениях со стороны судебного исполнения. Когда действительно есть основания для обжалования, на этой основе компетентный суд выходит с решением о недействительности торгов. В подобной ситуации оплаченная сумма возвращается. В девяносто девять процентов случаев, однако, подобные иски либо отклоняются судом, либо оставляются без удовлетворения. Судебное разбирательство в среднем заканчивается за 2-3 месяца.
Признание торгов несостоявшимися: Торги, однако, могут быть признаны несостоявшимися из-за отсутствия участников торгов или отказа от приобретения недвижимости. В подобной ситуации судебный исполнитель снова повторяет процедуру публичной продажи, а начальная цена на этот раз будет на 20% ниже объявленной на первых торгах.
Документ, удостоверяющий вашу собственность: Вы становитесь владельцем недвижимости на основании специального, т.наз. «возлагательного» постановления частного судебного исполнителя (ЧСИ), выданного им после оплаты определенной цены. Возлагательное постановление, выданное ЧСИ, вписывают в реестр прав на недвижимость Агентства регистрации («Агенция по вписванията»).
 
 

Недвижимость в Болгарии

Комплекс U-dacha - ваша удачная дача на побережье Болгарии

U-dacha Недвижимость в Болгарии

Цена от 19 000 Е
Телефон +359 895 555 235
E-mail sale@udacha.bg

Комплексы АФРОДИТА

Апартаменты от задтройщика в Болгарии, Солнечный Берег, комплексы Афродита

www.bonmarchebg.com Комплексы АФРОДИТА

Телефон +359 895 757 364
E-mail kostadin@bonmarchebg.com

Салоны мебели ХЕЛИОС

Солнечный берег, Несебр, Поморие, Приморско Заплати и сразу забирай свою мебель!

www.furniturehelios.com Салоны мебели ХЕЛИОС

Телефон +359 899 110 909

МАГАЗИНЫ БЕРЕЗКА

Сеть гастрономов «Березка» в Болгарии - уникальный ассортимент русских продуктов.

БЕРЕЗКА МАГАЗИНЫ БЕРЕЗКА



Rambler's Top100